Quanto custa a escritura de um imóvel em Portugal?

Todo o processo de comprar casa em Portugal termina com um ato oficial para legalizar a transferência de propriedade entre quem vende e quem compra: a assinatura da escritura do imóvel.

Para que possa fazer as contas a todos os gastos e evitar surpresas na altura de fechar o negócio, saber quanto custa a escritura de um imóvel é fundamental.

Antes de chegar a essa fase (e de assinar qualquer documento), importa conhecer a totalidade dos valores que vai ter de desembolsar além do preço da casa. E, ao contrário do que se possa pensar, o valor da escritura do imóvel é apenas uma parte desse total.

O que é a escritura de um imóvel?

Uma escritura de compra e venda é o ato oficial que serve para formalizar uma transferência de propriedade de um imóvel. Sem fazer a escritura, a transação não existe legalmente, já que este é o momento que encerra o processo de compra de qualquer casa.

O que acontece a muitos compradores é desconhecerem quanto custa a escritura de um imóvel e acharem que o valor total se resume às despesas do notário.

Na realidade, em termos práticos, há três grandes categorias de encargos nesta fase:

• Impostos sobre a transmissão: Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo;
• Custos com registo e certidões: toda a documentação obrigatória para a Conservatória do Registo Predial;
• Despesas notariais: honorários cobrados pelo notário pela celebração deste ato formal.

Quando existe crédito habitação, somam-se ainda os custos do contrato de mútuo com hipoteca, que é celebrado na mesma ocasião.

É possível ter uma estimativa rápida do valor da escritura de um imóvel?

Não existe uma calculadora universal para conhecer com exatidão o valor da escritura de um imóvel, porque esses gastos estão sujeitos a muitos fatores. Ou seja, o total a pagar pelo comprador no dia da escritura vai depender da conjugação de algumas variáveis, como por exemplo:

• Valor de aquisição do imóvel;
• Existência de crédito habitação;
• Localização e tipo de imóvel;
• Idade do comprador;
• Eventuais isenções fiscais.

No entanto, apesar de tudo isto poder contribuir para aumentar ou reduzir o valor final a pagar, é possível antever um custo geral aproximado.

Assim, para a compra de uma habitação própria e permanente em Portugal Continental, por alguém com mais de 35 anos de idade, podemos dar-lhe uma estimativa de quanto custa a escritura de um imóvel:

• Custos fixos da escritura (incluindo as despesas com o notário, registo predial, certidões e restantes documentos necessários para a escritura do imóvel): variam entre os 800 e 1.600 euros, sem impostos;

• Outros valores correspondentes a impostos, que também têm de ser pagos no dia da escritura:
  • IMT, cuja taxa varia entre 0% e 8% do valor da transmissão;
  • Imposto do Selo relativo à compra, que representa 0.8% do valor da aquisição;
  • Imposto do Selo relativo ao crédito, quando aplicável, que representa 0.6% do valor do financiamento.

Exemplo prático para um imóvel de 200.000 euros

Em resumo, para a aquisição de uma casa de 200.000 euros com recurso a crédito habitação, o valor total a pagar no dia da escritura (incluindo os gastos com a escritura + registos + impostos + outros documentos necessários) pode atingir os 9.000 euros.

4 componentes do valor total da escritura de um imóvel

Apesar das muitas variáveis envolvidas, é possível antever um valor mais aproximado do que vai ter de pagar no dia da escritura.

Assim, existem quatro componentes principais que precisa de conhecer para calcular o valor que deve reservar para o seu caso concreto.

1. Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas

O IMT é o maior encargo do valor da escritura de um imóvel. Incide sobre o valor de compra (ou sobre o valor patrimonial tributário, se esse for superior) e é calculado com base em tabelas progressivas, aprovadas todos os anos pela Autoridade Tributária.

Na compra de imóveis até 106.346 euros (dados de 2026), pode ter direito a uma isenção total de IMT na aquisição de habitação própria e permanente. 

Até ao patamar de 145.470 euros, as taxas são reduzidas, mas acima deste valor a percentagem aumenta de forma progressiva e pode atingir os 8% para imóveis acima de 330.539 euros. 

2. Imposto do Selo

Os valores do Imposto do Selo aplicam-se sobre duas parcelas distintas: o valor da aquisição e o valor do financiamento, caso exista crédito habitação.

Na transmissão, esta taxa é de 0,8% sobre o valor da escritura. No crédito, aplica-se 0,6% ao capital do empréstimo.

Isto significa que, numa casa adquirida por 200.000 euros, o Imposto do Selo sobre o valor será de 1.600 euros e o Imposto do Selo sobre o valor financiado (a 100%) será de 1.200 euros.

3. Custos de registo e certidões

Assinar a escritura de um imóvel e fazer o respetivo registo é um ato oficial que pode ser realizado numa Conservatória de Registo Predial, num Cartório Notarial ou através do serviço Casa Pronta.

Fazer o registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial custa, em média, entre 250 e 350 euros. A este valor somam-se outros encargos relacionados com documentação e certidões, o que faz com que o total de custos possa chegar aos 600 euros.

4. Honorários do notário

Este é mais um dos custos que o comprador terá de suportar e que acrescem ao valor da escritura do imóvel.

Os honorários notariais em Portugal são estabelecidos livremente pelos cartórios. 

Para uma escritura simples de compra e venda variam entre os 600 e 1.200 euros. Já quando existe crédito habitação, o valor aumenta, pois inclui o ato adicional de assinatura do contrato de mútuo com hipoteca.

Exemplo prático para cálculo do valor da escritura de um imóvel

Imagine que compra uma habitação própria e permanente, com recurso a um crédito habitação a 80%, para uma casa de 150.000 euros. Estes são os custos aproximados que pode ter: 

Mais vale prevenir: siga a regra dos 7%

Para evitar surpresas no dia da escritura, os especialistas recomendam que faça uma reserva financeira estratégica para o pagamento dos impostos e outros custos da escritura de um imóvel.

Como é difícil antever todas as variáveis que determinam o valor real a pagar nesta data, pode seguir a regra dos 7%. Ou seja, deve reservar um valor equivalente a 7% do valor do imóvel para fazer face a todos os encargos no dia da escritura. 

Este valor deve ser suficiente para incluir os custos finais com impostos, notário, registos e, quando aplicável, a comissão da mediadora imobiliária.

Ou seja, para uma casa de 200.000 euros, por exemplo, isso representa um valor aproximado de 14.000 euros, sendo este o valor que deve ter disponível no momento da escritura.

Benefícios para jovens até aos 35 anos

Nos últimos anos, têm sido criadas várias medidas para facilitar o acesso à habitação por parte dos jovens. Embora as condições possam variar ao longo do tempo, existem situações em que é possível reduzir significativamente os custos associados à escritura de um imóvel.

Entre os principais benefícios, destacam-se:

Isenções ou reduções de IMT e Imposto de Selo

Em determinados casos, jovens até aos 35 anos podem beneficiar de:

• Isenção total de IMT e Imposto de Selo para imóveis até 316.772 euros;
• Se a compra for entre 316.772 euros e 633.453 euros, a isenção só é aplicada até ao valor de 316.772 euros.

Estas condições aplicam-se à compra de habitação própria e permanente.

Apoios ao financiamento

Algumas medidas incluem:

• Condições mais favoráveis no crédito habitação;
• Possibilidade de acesso a programas públicos de apoio à compra.

Quando se paga cada custo da escritura?

Uma das dúvidas mais comuns de quem vai comprar casa é perceber quando é que tem de pagar cada despesa. Na prática, os custos não são todos pagos no mesmo momento, e organizar bem estes pagamentos é essencial para evitar falhas de liquidez.

Antes da escritura

Há encargos que têm obrigatoriamente de ser pagos antes da assinatura da escritura, sob pena de o processo não avançar, nomeadamente:

• IMT;
• Imposto do Selo sobre a compra (0,8%).

Estes impostos são pagos através de referência multibanco emitida pela Autoridade Tributária e devem estar liquidados antes do ato. Sem estes comprovativos, a escritura não pode ser realizada.

No dia da escritura

No momento da escritura, são liquidados os restantes custos associados à formalização do negócio:

• Honorários do notário ou custos do serviço Casa Pronta;
• Registo da propriedade na Conservatória;
• Certidões e documentação necessária.

Quando existe crédito habitação, este é também o momento em que:

• É assinado o contrato de crédito; 
• O banco liberta o montante financiado;
• Pode ser pago o Imposto do Selo sobre o crédito, dependendo do caso.

Após a escritura (em alguns casos)

Depois da escritura, podem ainda surgir alguns custos adicionais, embora normalmente menos relevantes:

• Comissões bancárias finais (se aplicável);
• Custos de abertura ou manutenção de contas associadas ao crédito;
• Ajustes administrativos ou registos complementares.

Apesar de não serem os mais significativos, devem ser considerados no planeamento global.

Em que situações se fazem escrituras de imóveis?

Embora sejam mais conhecidas no contexto da compra de casa, as escrituras não se aplicam apenas a este tipo de transação.

Na prática, uma escritura é necessária sempre que é preciso formalizar legalmente um ato relacionado com um imóvel. As situações mais comuns incluem:

• Compra e venda de imóveis;
• Doações;
• Partilhas de heranças;
• Constituição de hipoteca;
• Permutas de imóveis.

Evite surpresas e confie nos especialistas

Além de se precaver em termos financeiros, para garantir que tudo corre de acordo com o planeado, é sempre melhor confiar num mediador imobiliário especializado.

Estes profissionais acompanham todo o processo de compra e venda, têm experiência em lidar com todas as entidades envolvidas no processo de escritura de imóveis e podem até ajudar a poupar em algumas despesas. Por isso, antes de qualquer decisão, fale com um consultor e tire todas as suas dúvidas.