A crise da habitação em Portugal é um problema. Isso já ninguém discute. O que continua por discutir, com a seriedade que o tema merece, é a origem real do problema.
A narrativa mais popular aponta o dedo aos senhorios, aos fundos de investimento, ao turismo e ao alojamento local. É uma narrativa simples, com vilões identificáveis e soluções que parecem óbvias. Só que é uma narrativa errada, ou pelo menos incompleta ao ponto de ser enganosa.
A escassez de habitação em Portugal não é um fenómeno de mercado. É um fenómeno de bloqueio ao mercado.
Crise da habitação em Portugal: o problema não é o preço, mas sim a oferta
Quando a procura supera a oferta de forma persistente, os preços sobem. Isto não é ideologia, é aritmética. A questão relevante é outra: porque é que a oferta não responde?
Em mercados que funcionam, quando os preços sobem, surgem novos promotores, novos projetos, nova construção, e esse ajuste estabiliza os preços a médio prazo. Em Portugal, esse mecanismo está quebrado. Não por falha do mercado, mas por falha das condições que permitem ao mercado funcionar.
Os processos de licenciamento urbanístico em Portugal são dos mais lentos da Europa. Um promotor que submeta hoje um projeto de habitação pode esperar anos até ter autorização para construir. Nesse período, os custos aumentam, o financiamento fica mais caro e muitos projetos morrem antes de começar. Quem perde é quem precisa de casa.
Os entraves das exigências processuais
Não falta terreno em Portugal. Não falta capacidade construtiva. Falta fluidez, e a fluidez não se decreta. Cria-se quando se removem os entraves que a impedem.
Cada camada de burocracia, cada parecer adicional, cada exigência processual sem impacto real na qualidade do edificado é um custo que alguém paga. E esse alguém é, no fim da cadeia, sempre o comprador ou o arrendatário.
O papel do Estado na habitação não deveria ser o de gestor do mercado, nem o de árbitro de quem merece aceder a ele e em que condições. O papel do Estado é criar as condições para que o mercado funcione: regras claras, processos ágeis, segurança jurídica para quem investe e para quem arrenda.
A distribuição da construção
Mas há um segundo problema, menos discutido e igualmente sério: mesmo quando se constrói, constrói-se a preços que a maioria não consegue pagar. O problema continua a ser a oferta, não o preço, mas não podemos caminhar para uma oferta que, embora maior, seja inacessível à generalidade dos portugueses.
Não é verdade que a construção se divida entre habitação de luxo e habitação social, como por vezes se sugere. Tem-se construído bastante mais do que essa leitura sugere, mas de forma concentrada nas grandes áreas metropolitanas, Lisboa e Porto à cabeça, e a preços que ultrapassam largamente a capacidade financeira do português comum. Uma oferta que cresce apenas nesse patamar não resolve o problema. Apenas o desloca.
Um mercado saudável não é aquele que se limita a construir mais nos mesmos sítios e ao mesmo nível de preço. É aquele que consegue tornar a construção rentável em vários escalões de preço e em geografias diferentes, permitindo que a classe média encontre resposta sem depender de subsídio.
Isso exige custos de contexto mais baixos, licenciamentos mais rápidos e um enquadramento fiscal que não penalize quem produz para o mercado intermédio. O papel do Estado deve reservar-se para quem, de facto, não tem qualquer capacidade de aceder à habitação por via do mercado. Não para substituir o mercado onde este pode e deve funcionar.
A resposta à crise não é mais Estado, é melhor Estado
Algumas das medidas tomadas nos últimos anos, com o argumento de proteger os portugueses, tiveram o efeito oposto. O congelamento de rendas, as restrições ao alojamento local, a insegurança jurídica sobre os contratos de arrendamento: cada uma destas intervenções reduziu a oferta disponível no mercado.
O resultado? Proprietários que hesitam em arrendar, investidores que recuam, promotores que constroem menos. O mercado não desapareceu. Adaptou-se, e adaptou-se em desfavor de quem mais precisava de acesso à habitação.
A resposta à crise da habitação em Portugal não é mais Estado. É melhor Estado. Um Estado que licencia com rapidez, que oferece segurança jurídica a quem investe, que distingue entre regular e obstruir, e que entende que o seu papel é orientar, não controlar.
Portugal precisa de mais casas. E precisa de casas para todos, não apenas para quem já as pode pagar hoje. Casas constroem-se quando existe um ambiente que o permite, e esse ambiente não se cria por decreto. Cria-se quando quem tem de decidir percebe que a solução não está em gerir a escassez, mas em eliminar o que a provoca.
