Vender um imóvel financiado é uma situação bastante comum e cada vez mais simples. Se está a pagar um crédito habitação e quer vender a sua casa, saiba que é possível, desde que o empréstimo seja liquidado no momento da venda.
Neste artigo, explicamos como funciona o processo, quais os passos a seguir e que cuidados deve ter para evitar surpresas.
É possível vender um imóvel financiado?
Sim, é possível vender um imóvel financiado. Ter um crédito habitação ativo não impede a venda, mas há um ponto essencial a considerar: o crédito tem de ser liquidado no momento da transação, para posteriormente se proceder ao cancelamento da hipoteca associada ao imóvel.
Isto significa que:
- O banco tem de ser envolvido no processo;
- A dívida deve ser liquidada na totalidade;
- É necessário obter o distrate (isto é, o documento que permite efetuar o cancelamento da hipoteca sobre o imóvel).
Na prática, a venda e o pagamento do crédito acontecem em simultâneo, geralmente no dia da escritura.
O que é o distrate e por que motivo é importante?
O distrate é o documento emitido pelo banco credor que comprova que o crédito foi liquidado e que a hipoteca pode ser cancelada.
Na prática, trata-se de um passo essencial na venda de um imóvel financiado, pois garante que o comprador adquire a casa livre de ónus e encargos associados ao crédito anterior. Sem este documento, não é possível fazê-lo, uma vez que a hipoteca do anterior credor continua associada ao imóvel
Como funciona o distrate na prática?
Na maioria dos casos, o processo decorre da seguinte forma:
- O comprador paga o valor do imóvel no momento da escritura;
- Parte, ou a totalidade desse valor é utilizada para liquidar o crédito junto do banco do vendedor;
- O banco emite o distrate (ou o documento necessário para o cancelamento da hipoteca);
- A hipoteca é cancelada.
Este processo é normalmente articulado entre o banco, o notário ou a conservatória e as partes envolvidas, garantindo que tudo acontece de forma simultânea e segura.
Quando existem dois bancos envolvidos – por exemplo, quando o comprador recorre a financiamento numa instituição diferente da do vendedor – pode existir uma articulação adicional entre as entidades, por exemplo recorrendo ao Protocolo APB, para simplificar o processo.
O que é o Protocolo APB?
No âmbito de práticas promovidas pela Associação Portuguesa de Bancos (APB), a maior parte dos bancos em Portugal adota mecanismos de articulação que permitem coordenar processos relacionados com o crédito à habitação.
Esta articulação, designada como Protocolo APB, é realizada em operações que envolvem mais do que uma instituição, como a transferência de crédito ou a compra de um imóvel com financiamento noutro banco.
Na prática, permite:
- Simplificar a troca de informação entre bancos;
- Reduzir a burocracia associada ao processo;
- Facilitar a gestão simultânea da venda e da compra do imóvel.
Ainda assim, é importante ter em conta que estas soluções não são automáticas nem universais, podendo variar de banco para banco.
O cancelamento da hipoteca continua sempre a ser necessário, seja através de distrate, de um documento equivalente ou mediante consentimento expresso do banco para a transmissão do imóvel.
Como vender um imóvel com crédito habitação?
Se está a pensar vender um imóvel financiado, confira, de seguida, o processo típico.
1. Pedir o valor em dívida ao banco
Antes de colocar o imóvel à venda, deve pedir ao seu banco:
- O capital em dívida atualizado;
- As condições de reembolso antecipado;
- Eventuais comissões associadas.
Estas informações são fundamentais para perceber quanto precisa de receber com a venda.
2. Definir o preço de venda
Idealmente, o preço de venda do imóvel deve cobrir a dívida e ainda gerar margem. Para isso, deve ter em conta:
- O montante em dívida;
- Os custos associados (comissões, impostos, entre outros);
- O valor de mercado do imóvel.
Neste ponto, contar com o apoio de um consultor imobiliário é essencial. Desta forma, garante que não vende por um valor abaixo do preço de mercado.
3. Encontrar um comprador
Depois de definido o preço de venda, segue-se a fase de comercialização, que normalmente inclui:
- Divulgação do imóvel;
- Realização de visitas;
- Negociação com potenciais compradores.
Também nesta fase, pode ser vantajoso contar com apoio de um consultor imobiliário para acelerar o processo e evitar erros.
4. Formalizar o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV)
Depois de encontrar um comprador, pode optar por formalizar a transação através de um Contrato de Promessa de Compra e Venda. Este contrato define:
- O preço acordado;
- O prazo para a escritura;
- O valor do sinal;
- Cláusula de incumprimento;
- Despesas contratuais;
- Responsabilidades da agência imobiliária, quando envolvida na transação;
- Declarações e garantias do vendedor.
5. Liquidar o crédito e obter o distrate
No dia da escritura é necessário liquidar o crédito habitação associado ao imóvel. Neste momento:
- O valor da venda é utilizado para liquidar o crédito em dívida;
- O banco emite o distrate, comprovando a extinção do empréstimo;
- Posteriormente, a hipoteca é cancelada, libertando o imóvel de quaisquer encargos associados ao empréstimo liquidado.
6. Realizar a escritura
Na escritura, formaliza-se, então, a transmissão de propriedade do imóvel. Nesta fase:
- O comprador paga o valor acordado;
- O banco recebe a parte correspondente à dívida;
- O vendedor recebe o montante remanescente, se aplicável.
A partir desse momento, o imóvel passa oficialmente para o novo proprietário.
Muitas vezes, a amortização do crédito habitação e a realização da escritura ocorrem quase em simultâneo.
Quais os custos associados à venda de um imóvel financiado?
Comissão por reembolso antecipado
Se liquidar o crédito antes do prazo, o banco pode cobrar uma comissão:
- Taxa variável: até 0,5% do capital em dívida;
- Taxa fixa: até 2%.
Estes valores podem variar, por isso deve confirmá-los junto do seu banco.
Comissão de distrate
A emissão do distrate não tem atualmente custos diretos, mas existem despesas associadas ao cancelamento do registo de hipoteca. Podem ainda existir outros encargos administrativos, dependendo do processo.
Impostos sobre as mais-valias
Se vender o imóvel por um valor superior ao de compra, pode ter de pagar imposto sobre as mais-valias. Este incide sobre a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustado a despesas e fatores legais, como o coeficiente de desvalorização monetária, caso a venda ocorra 24 meses depois da compra.
No entanto, existem formas de reduzir ou evitar este imposto, como por exemplo:
- Reinvestir o valor na compra de outra habitação própria e permanente;
- Considerar despesas associadas à compra e venda.
Outros custos e encargos da venda
Podem ainda existir outros custos e encargos adicionais, nomeadamente:
- Certificados e documentação;
- Comissão de mediação imobiliária (se aplicável);
- Custos de escritura e registos.
E se o valor da venda não cobrir a dívida?
Esta é uma das dúvidas mais comuns. Se vender a casa por um valor inferior ao que deve ao banco, continuará responsável pelo pagamento da diferença.
Neste cenário, pode:
- Negociar com o banco um novo crédito;
- Utilizar poupanças para cobrir o valor em falta.
Assim, é importante avaliar bem o preço de venda antes de avançar.
É possível vender um imóvel financiado e comprar outro?
Sim, é possível vender um imóvel financiado e comprar outro. Esta é, aliás, uma situação bastante frequente.
Existem duas opções principais:
- Vender primeiro e comprar depois: neste caso, liquida o crédito atual e utiliza o valor restante como entrada para a nova casa. É a opção mais simples e segura.
- Comprar e vender em simultâneo: ou seja, vende o imóvel atual e compra outro no mesmo período. No entanto, esta opção pode exigir a contratação de um crédito hipotecário temporário (crédito ponte) e maior coordenação entre prazos. Por isso, contar com apoio especializado faz toda a diferença.
7 dicas finais para vender um imóvel financiado
Para garantir que o processo decorre sem problemas, tenha em conta estas recomendações:
- Fale com o banco logo no início do processo;
- Peça simulações e valores atualizados;
- Defina um preço de venda realista;
- Peça ajuda a um consultor imobiliário para simplificar o processo;
- Antecipe custos adicionais;
- Organize toda a documentação com antecedência;
- Evite compromissos sem conhecer o valor em dívida.
E, acima de tudo, não avance sem perceber exatamente o impacto financeiro da venda.
5 erros a evitar ao vender um imóvel financiado
Alguns erros podem complicar o processo ou gerar perdas financeiras. Entre os mais comuns estão:
- Não confirmar o valor total da dívida;
- Ignorar comissões de reembolso antecipado, ou outras;
- Definir um preço de venda demasiado baixo;
- Não articular prazos com o banco e com o comprador;
- Avançar sem apoio profissional especializado.
Conclusão: vender um imóvel financiado exige planeamento
Vender um imóvel financiado é perfeitamente possível, mas exige organização e informação.
O ponto-chave é simples: o crédito tem de ser liquidado e a hipoteca a favor do banco credor formalmente cancelada.
A partir daí, o processo decorre de forma relativamente simples, desde que todos os passos estejam bem coordenados.
Assim, se está a pensar avançar, o melhor caminho passa por:
- Informar-se;
- Planear;
- E, sempre que possível, contar com apoio profissional.
Numa decisão com impacto financeiro relevante, improvisar raramente é uma boa ideia.
Perguntas frequentes sobre vender um imóvel financiado
Se ainda tem dúvidas, consulte abaixo as respostas às questões mais frequentes sobre a venda de imóveis financiados.
É possível vender um imóvel com crédito habitação ativo?
Sim. É possível vender um imóvel financiado, desde que o crédito seja liquidado no momento da venda ou exista acordo com o banco para viabilizar a transmissão do imóvel.
O que acontece ao crédito habitação quando o imóvel é vendido?
Regra geral, parte do valor da venda é usada para liquidar o empréstimo. Depois disso, o banco emite o documento necessário para o cancelamento da hipoteca.
É sempre necessário pedir o distrate para vender o imóvel?
É necessário tratar do distrate para cancelar a hipoteca associada ao imóvel, garantindo que este é transmitido ao comprador livre de encargos. Em algumas situações, este processo pode ser articulado entre as instituições bancárias envolvidas, facilitando a sua execução.
Quem trata do distrate?
O banco do vendedor é responsável por emitir o distrate, normalmente em articulação com o notário ou conservatória no momento da escritura.
O Protocolo APB substitui o distrate?
Não. O Protocolo APB pode facilitar a articulação entre bancos, recorrendo-se ao distrate online, mas não elimina a necessidade de tratar formalmente a hipoteca.
Quais os custos de vender um imóvel financiado?
Pode existir comissão de reembolso antecipado, despesas administrativas e custos associados ao cancelamento do registo de hipoteca, além de outros encargos relacionados com a venda.
Pode-se vender uma casa e comprar outra ao mesmo tempo?
Sim. É possível, mas exige coordenação entre prazos e, em alguns casos, soluções como um crédito temporário.
O que acontece se o valor da venda não chegar para pagar o crédito?
Nesse caso, continua a ser responsável pela diferença em dívida, sendo necessário negociar com o banco ou utilizar outros recursos para liquidar o valor em falta.
