Muitas vezes assume-se que os inquilinos com mais de 65 anos não podem ser despejados. Mas será mesmo assim? A legislação portuguesa prevê algumas proteções específicas, sobretudo em contratos mais antigos, mas isso não significa que o despejo esteja totalmente impedido.
Neste artigo, explicamos quando existe proteção reforçada, quando o despejo está limitado e em que casos pode ocorrer.
Mito ou verdade: os inquilinos com mais de 65 anos não podem ser despejados?
A resposta curta é: não existe imunidade total ao despejo. A lei portuguesa prevê, no entanto, uma proteção especial para certos inquilinos, nomeadamente:
- Pessoas com mais de 65 anos;
- Pessoas com deficiência com grau igual ou superior a 60%.
Esta proteção aplica-se sobretudo a contratos celebrados antes da entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Na prática, isto significa que:
- O senhorio pode ter limitações para terminar o contrato;
- Existem regras mais rigorosas para aumentar a renda ou avançar com o despejo;
- O processo pode ser mais longo e sujeito a condições específicas.
Lembrete importante
Esta proteção não impede que o despejo aconteça, apenas cria barreiras e procedimentos adicionais.
Que legislação protege os inquilinos com mais de 65 anos?
A proteção legal resulta sobretudo de dois diplomas:
- NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, Artigo 36.º): limita a atualização da renda e condiciona a transição e a renovação do contrato em determinadas situações;
- Código Civil Português (Secção VII – Arrendamento de prédios urbanos): estabelece regras gerais do arrendamento.
Estas leis procuram equilibrar:
- O direito do senhorio à propriedade;
- A proteção dos inquilinos.
É neste equilíbrio que surgem regras específicas para inquilinos idosos, garantindo-lhes maior estabilidade sem retirar completamente os direitos do proprietário.
Na prática, esta proteção aplica-se sobretudo a inquilinos com mais de 65 anos com contratos de arrendamento antigos ou em regime de transição para o NRAU.
Nestes casos:
- Pode não ser possível denunciar o contrato livremente por vontade do senhorio, sobretudo em contratos antigos;
- A atualização da renda é limitada e pode estar sujeita a períodos de transição mais longos;
- O despejo está sujeito a regras mais restritivas, podendo exigir prazos mais alargados para a desocupação do imóvel;
- Podem ser exigidas condições adicionais, como indemnização ou realojamento, em algumas situações de maior vulnerabilidade.
Em que situações o despejo é mais difícil?
Existem cenários nos quais o despejo de inquilinos com mais de 65 anos é mais limitado ou condicionado:
Contratos antigos (anteriores a 1990)
Este é o caso mais relevante. Se o contrato for antigo:
- Pode não ser possível terminar o contrato livremente;
- A atualização da renda é limitada;
- O despejo está sujeito a regras mais restritivas.
Nestes casos, a lei protege a permanência do inquilino.
Falta de alternativa para morar
Mesmo quando existe fundamento legal para terminar o contrato, pode ser exigido:
- Prazos mais alargados ou condições específicas para a desocupação;
- Garantia de condições mínimas de realojamento.
Isto aplica-se sobretudo em situações de vulnerabilidade.
Atualizações de renda condicionadas
Para inquilinos com mais de 65 anos:
- O aumento da renda pode ser limitado;
- Podem existir períodos de transição mais longos.
O objetivo é evitar aumentos abruptos.
O que é o Direito Real de Habitação Duradoura?
Existem ainda outros regimes jurídicos relacionados com o acesso à habitação, como o Direito Real de Habitação Duradoura (DRHD), que não se aplicam diretamente ao arrendamento tradicional.
Criado pelo Decreto-Lei n.º 1/2020, o DRHD é um regime jurídico que permite que uma pessoa viva de forma permanente num imóvel, através do pagamento de um valor inicial e de uma prestação periódica ao proprietário.
Ao contrário do arrendamento, o DRHD confere ao morador um direito de habitação permanente, com regras próprias quanto à sua constituição e cessação.
Quando é possível despejar um inquilino com mais de 65 anos?
Para despejar um inquilino com mais de 65 anos, o senhorio deve apresentar uma justificação válida, pois apesar da proteção adicional, há situações em que o despejo é legal.
Falta de pagamento da renda
Se o inquilino não pagar a renda ou acumular dívidas, o senhorio pode iniciar um processo de despejo, uma vez que a proteção não cobre situações de incumprimento.
Violação do contrato
O despejo também pode ocorrer se existir:
- Utilização do imóvel para fins diferentes do habitacional;
- Degradação do imóvel;
- Subarrendamento ilegal. Nos termos do Código Civil, seja em que idade for, o subarrendamento depende do consentimento do senhorio, sendo considerado incumprimento contratual quando ocorre sem essa autorização.
Obras profundas ou demolição
O contrato pode ainda cessar se o senhorio:
- Precisar de realizar obras profundas e urgentes;
- Pretender demolir o imóvel.
Nestes casos, podem aplicar-se:
- Pagamento de indemnização;
- Realojamento;
- Apoio na mudança;
- Prazos mais longos nas várias etapas do processo.
Necessidade de habitação própria ou familiar
Por fim, o senhorio pode invocar necessidade de habitação própria ou de familiares diretos, de acordo com o Código Civil (Artigo 1101.º).
No entanto, esta situação está sujeita a regras rigorosas, sobretudo em contratos protegidos, em que a lei exige que o senhorio fundamente claramente a necessidade de utilização do imóvel.
Quais os direitos dos inquilinos com mais de 65 anos?
No que respeita a direitos, os inquilinos com mais de 65 anos têm:
- Maior proteção na duração do contrato;
- Limitação no aumento da renda;
- Prazos mais longos para desocupação;
- Proteção reforçada em contratos antigos.
Quais os deveres do senhorio para com o inquilino?
O senhorio deve:
- Garantir condições de habitabilidade;
- Realizar obras necessárias;
- Respeitar os prazos legais;
- Não exercer pressão ilegal.
O despejo deve seguir os meios legais.
Conclusão: inquilinos com mais de 65 anos podem ser despejados, mas com restrições
Os inquilinos com mais de 65 anos podem ser despejados, mas apenas em situações específicas e legalmente justificadas, pois beneficiam de proteção reforçada em relação a outros inquilinos.
Na prática, isto significa que o despejo é mais regulado, sujeito a prazos e condições especiais, garantindo maior segurança para os inquilinos idosos sem eliminar completamente os direitos do senhorio.
O que deve fazer se estiver nesta situação?
Se é inquilino com mais de 65 anos e está perante uma situação de possível despejo, é importante perceber quais são os seus direitos e como agir.
Assim, deve:
- Verificar o tipo de contrato de arrendamento, nomeadamente se é um contrato antigo ou em regime de transição para o NRAU;
- Confirmar a data de celebração do contrato, pois contratos mais antigos podem ter maior proteção;
- Analisar se beneficia efetivamente de condições de proteção específicas, como idade ou situação de vulnerabilidade;
- Perceber o motivo apresentado para o despejo, como falta de pagamento, obras ou necessidade de habitação própria;
- Consultar a legislação aplicável, nomeadamente o NRAU e o Código Civil;
- Procurar apoio jurídico ou junto de entidades competentes, para esclarecer dúvidas e garantir que os seus direitos são respeitados.
Como resolver situações de despejo de forma pacífica?
Sempre que possível, deve procurar-se uma solução equilibrada entre senhorio e inquilino, evitando conflitos ou processos judiciais.
No caso de inquilinos com mais de 65 anos, pode ser útil:
- Negociar prazos para desocupação do imóvel, permitindo uma transição mais tranquila;
- Acordar um valor de renda ajustado, sempre que exista margem para negociação;
- Avaliar soluções de realojamento, com apoio de familiares ou entidades competentes;
- Recorrer a apoio jurídico ou mediação, para facilitar o diálogo entre as partes;
- Formalizar acordo por escrito, garantindo segurança para ambas as partes.
A comunicação e o cumprimento da lei são essenciais para evitar situações de conflito e encontrar soluções adequadas a cada caso.
O que deve reter sobre o despejo de inquilinos com mais de 65 anos?
A ideia de que inquilinos com mais de 65 anos não podem ser despejados não é correta.
O que existe é uma proteção legal reforçada, pensada para equilibrar o direito à habitação com o direito de propriedade.
Perceber o tipo de contrato e as regras aplicáveis é essencial para agir com segurança.
Perguntas frequentes sobre o despejo de inquilinos com mais de 65 anos
Se ainda tem dúvidas, estas são algumas das perguntas mais comuns sobre o despejo de inquilinos com mais de 65 anos.
Um inquilino com mais de 65 anos pode ser despejado por falta de pagamento?
Sim. A proteção legal não impede o despejo em caso de incumprimento, como é o caso da falta de pagamento da renda.
Pode ter que sair para obras?
Sim, mas pode implicar o pagamento de indemnização ou realojamento, prazos mais longos e cumprimento de requisitos legais.
A idade impede sempre o despejo?
Não. A idade não impede o despejo, mas torna o processo mais condicionado e sujeito a regras específicas.
