Lei do arrendamento: conheça as medidas do novo Pacote Habitação

A lei do arrendamento voltou a ser atualizada com o novo pacote de medidas para a habitação aprovado em 2026. O objetivo é responder à subida das rendas, à escassez de oferta e à crescente dificuldade de acesso à habitação em Portugal.

Mas o que muda na prática? E quem beneficia mais destas alterações? Esclareça as suas dúvidas a seguir.

Em resumo, o que muda na lei do arrendamento?

Se procura uma resposta rápida, estas são as principais mudanças da lei do arrendamento:

• Redução do IRS para contratos de longa duração;
• Aumento das deduções de rendas no IRS dos inquilinos;
• Reforço dos apoios públicos ao arrendamento;
• Simplificação dos processos de despejo;
• Maior foco na estabilidade dos contratos.

O objetivo é tornar o arrendamento mais acessível e previsível, tanto para quem quer arrendar, como para quem coloca casas no mercado.

O que é o Pacote Habitação e como altera a lei do arrendamento?

O chamado Pacote Habitação reúne várias medidas legislativas e fiscais destinadas a facilitar o acesso à habitação em Portugal.

Este enquadramento foi aprovado no âmbito da Lei n.º 9-A/2026, que aprova um conjunto de medidas fiscais e de apoio à habitação, incluindo incentivos ao arrendamento.

Os principais objetivos do novo Pacote Habitação são:

• Aumentar a oferta de casas para arrendamento;
• Reduzir a pressão sobre os preços;
• Tornar o mercado mais estável e previsível;
• Simplificar processos legais.

Este conjunto de alterações articula-se com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, e com as regras do Código Civil aplicáveis ao arrendamento urbano (artigos 1022.º a 1118.º).

Quais são os principais eixos do Pacote Habitação?

O Pacote Habitação não atua apenas sobre contratos de arrendamento. Trata-se de uma estratégia mais ampla, assente em vários eixos complementares, nomeadamente:

• Incentivo ao arrendamento de longa duração;
• Reforço dos apoios às famílias;
• Benefícios fiscais para proprietários e investidores;
• Aumento da oferta de habitação;
• Simplificação dos processos administrativos e legais.

Este enquadramento permite perceber que o objetivo é que as medidas funcionem em conjunto e possam equilibrar o mercado.

Quais as principais mudanças na lei do arrendamento? 

As alterações introduzidas na nova lei do arrendamento incidem, sobretudo, em três grandes áreas: fiscalidade, apoios e processos legais.

1. Benefícios fiscais para contratos de longa duração e renda moderada

Uma das medidas mais relevantes é o reforço dos incentivos fiscais ao arrendamento para habitação estável, com especial foco nos contratos enquadrados em regimes de rendas moderadas ou acessíveis.

Na prática, determinados contratos podem beneficiar de condições fiscais mais favoráveis, contribuindo para a redução dos impostos sobre os rendimentos prediais. No entanto, estes benefícios não são uniformes, variando em função do enquadramento do contrato e do cumprimento de requisitos específicos.

De forma geral, podem identificar-se diferentes níveis de incentivo:

• Nos regimes mais exigentes, como o arrendamento a preços acessíveis, as rendas devem situar-se, regra geral, pelo menos 20% abaixo da mediana do respetivo concelho, de acordo com os dados divulgados pelo INE. Nestes casos, podem aplicar-se benefícios fiscais mais significativos, incluindo, em certas situações, isenção de IRS sobre os rendimentos prediais;
• Noutros casos, como em contratos de arrendamento para habitação permanente com duração mínima de três anos, podem aplicar-se taxas reduzidas de IRS (de 25% para 10%), desde que seja respeitado o limite máximo de 2.300 euros de renda e que a mesma esteja enquadrada com a mediana da região, não sendo necessariamente exigido o cumprimento do critério dos 20% abaixo.
• Acrescem ainda outras vantagens fiscais que podem estar associadas a estes regimes, nomeadamente isenções de IMI, IMT e AIMI, bem como a aplicação de uma taxa reduzida de IVA (6%) na construção ou reabilitação de imóveis destinados ao arrendamento acessível.

2. Aumento das deduções de rendas no IRS

Para os inquilinos, há também alterações relevantes, uma vez que se mantém a dedução de 15% das rendas pagas em IRS, sendo o limite máximo progressivamente aumentado:

• Até 900 euros em 2026;
• Até 1.000 euros em 2027.

3. Reforço dos apoios ao arrendamento

O Pacote Habitação reforça e simplifica programas públicos como o Programa de Arrendamento Acessível e o Apoio Extraordinário à Renda para famílias com maior taxa de esforço.

Estes instrumentos, geridos através do Portal da Habitação, pretendem facilitar o acesso à habitação e incentivar proprietários a colocarem imóveis no mercado com rendas controladas.

4. Simplificação dos processos de despejo

Outra mudança relevante está relacionada com os incumprimentos.

Com o recurso ao Balcão do Arrendatário e do Senhorio:

• Os processos tornam-se mais rápidos;
• Há menos burocracia;
• Aumenta a previsibilidade para os senhorios.

Esta medida procura reduzir o risco associado ao arrendamento.

Outras medidas do Pacote Habitação com impacto indireto no mercado

Além das alterações diretas à lei do arrendamento, o Pacote Habitação inclui medidas que influenciam o mercado de forma mais ampla:

• Incentivos fiscais à reabilitação de imóveis;
• Estímulos à colocação de casas devolutas no mercado;
• Benefícios associados ao investimento em habitação;
• Redução de IVA em projetos de construção e reabilitação.

Estas medidas procuram aumentar a oferta e tornar o mercado mais equilibrado.

Benefícios associados a rendas acessíveis

Uma parte relevante dos incentivos fiscais está associada a contratos com rendas consideradas acessíveis. Isto significa que:

• Os benefícios não se aplicam a qualquer valor de renda;
• Dependem de limites definidos por programas públicos;
• Exigem o cumprimento de critérios específicos.

O objetivo é garantir que os apoios contribuem efetivamente para aumentar o acesso à habitação.

Quanto se pode poupar com as novas regras?

Embora os valores concretos dependam de cada situação, a nova legislação aponta para:

• Dedução de rendas no IRS até cerca de 15% do valor pago, com novos limites máximos definidos por lei;
• Condições fiscais mais favoráveis para contratos com maior estabilidade.

É obrigatório registar o contrato de arrendamento nas Finanças?

Sim. O contrato de arrendamento deve ser comunicado pelo senhorio à Autoridade Tributária e os recibos de renda devem ser emitidos eletronicamente.

Em regra, este registo é necessário para efeitos fiscais e para garantir o enquadramento legal do contrato.

O que muda para os inquilinos?

Para quem arrenda casa, a nova lei do arrendamento traz vantagens, mas também algumas exigências:

Principais benefícios:

• Maior dedução das rendas no IRS;
• Reforço dos apoios financeiros;
• Incentivo a contratos mais longos e estáveis.

Possíveis desafios:

• Maior compromisso contratual;
• Menor flexibilidade em contratos de longa duração.

Na prática, os inquilinos ganham mais proteção, mas também um maior compromisso.

O que muda para os senhorios?

Do lado dos proprietários, o foco está na segurança e na fiscalidade: 

Principais vantagens:

• Redução de impostos em contratos de longa duração;
• Processos mais rápidos em caso de incumprimento;
• Incentivos para colocar imóveis no mercado.
  

Pontos a considerar:

• Menor flexibilidade em contratos de curta duração;
• Maior exigência legal.

Na prática, há menos risco, mas também um maior compromisso com a estabilidade.

Quem mais beneficia com as alterações na lei do arrendamento?

A verdade é que nem todas as partes beneficiam da mesma forma. Os mais beneficiados são: 

• Inquilinos com contratos estáveis;
• Senhorios que apostam a longo prazo;
• Famílias com acesso a apoios públicos.

Qual o impacto real da nova lei no mercado de arrendamento?

Apesar das mudanças, os efeitos dependem da evolução do mercado.

O que pode melhorar:

• Aumento da oferta de casas;
• Maior estabilidade nas rendas;
• Mais proteção para inquilinos.

O que ainda é incerto:

• Impacto real nos preços;
• Adesão dos proprietários;
• Eficácia dos apoios públicos.

Em termos práticos, a lei cria condições, mas os resultados dependem da sua aplicação.

Como aplicar a nova lei do arrendamento no dia a dia?

Se está no mercado de arrendamento, há decisões que podem fazer toda a diferença. 

Se é inquilino:

• Verifique as deduções no IRS;
• Informe-se sobre apoios disponíveis;
• Privilegie contratos mais estáveis.

Se é senhorio:

• Avalie os benefícios fiscais;
• Utilize os mecanismos legais disponíveis;
• Garanta contratos claros e atualizados.

O que acontece aos contratos de arrendamento anteriores a 2026?

A entrada em vigor das novas medidas não implica, em regra, a alteração automática dos contratos de arrendamento já existentes. Na prática:

• Os contratos anteriores a 2026 mantêm-se válidos;
• Continuam a seguir as condições acordadas inicialmente;
• Só são alterados em caso de renovação ou renegociação.

No entanto, podem existir alguns impactos indiretos, como por exemplo:

• A atualização das rendas continua sujeita aos coeficientes anuais definidos por lei;
• Os senhorios podem ter enquadramento fiscal diferente, dependendo do tipo de contrato;
• Os inquilinos podem beneficiar de novos apoios ou deduções no IRS.

Em muitos casos, pode fazer sentido rever o contrato, sobretudo se tiver vantagens associadas a uma maior estabilidade contratual.

Perguntas frequentes sobre a nova lei do arrendamento

Se ainda tem dúvidas, esclareça-as nas respostas às questões mais frequentes apresentadas abaixo.